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45天，从拿地到入市，北京集中供地后的加速度

北京的新盘入市速度在加快。

2022年6月19日，北京市住房和城乡建设委员会发出了最新一张预售证，昌平区珺和佳苑被准许预售67700.66平方米，均价在6万元/平方米左右。这距离2月17日项目开发商建发在北京2022年首批集中供地中以27.715亿元拿下该地块仅过去了4个月时间。

中国房地产业协会名誉副会长苗乐如通过电话向《每日经济新闻》记者表示：“这种现象的岀现，更说明政策希望房地产市场回到正轨。”

新“高周转”

5月28日，丰台区玉泉营街道纪家庙村JJM-007地块润泽嘉园取得了预售证，该地块同样也是在2月17日成功出让的。4月底，该地块项目取得施工许可证，从拿地到取得施工许可证用时仅64天，创造了丰台区集中供地以来办理施工许可证的最快纪录。

事实上房地产项目周转加速趋势近期愈发明显。

3月22日，北京规自委官方表示：“市规划自然资源委顺义分局主动靠前服务，全面提升效率，压缩审批时限，创造了‘自拿地到规划许可26天办结’的全市第一速度。”此前的2月17日，京能龙湖熙上取得了预售证，该项目从地块成交到取得预售证共计55天。

目前最快的纪录是45天。4月2日，荟智里、和华嘉园双双取得预售证，从土地出让到拿到预售证，仅仅用了45天。

曾经，高周转是碧桂园的标签，凭借着这一模式，碧桂园一跃而成为“宇宙第一房企”。而碧桂园最广为热议的“456”法，要求的是4个月开盘销售、5个月现金回笼、6个月达到资金收支平衡。

如今来看，北京近期项目的入市速度要快于彼时的碧桂园。

“回到正轨”

5月10日，苗乐如曾通过电话向《每日经济新闻》记者表示：“这种现象的岀现，更说明政策希望房地产市场回到正轨。”

根据北京市统计局，2021年，北京房地产市场销售仍旧在增长，全市商品房销售面积为1107.1万平方米，同比增长14%。其中，住宅销售面积为877.1万平方米，增长19.6%。

但需要看到的是，2021年全市房地产开发企业房屋新开工面积已经在下降了，为1895.9万平方米，同比下降36.9%。其中，住宅新开工面积为1025.9万平方米，同比下降40.2%；

2022年各项数据则下降明显。1-5月，北京全市商品房销售面积为315.7万平方米，同比下降16.8%。其中，住宅销售面积为232.2万平方米，下降27.6%；北京全市房地产开发企业到位资金为1755.3亿元，下降19.2%。其中，定金及预收款为878.6亿元，下降30.4%；国内贷款为339.5亿元，下降17.5%；自筹资金为257.4亿元，下降13%。

苗乐如说：“实际上近期北京在政策方面做了很多探索，例如土地出让、预售资金管理，都是为了让房地产市场平稳健康发展。”

土拍方面，北京增加了一些新举措，例如商品住宅用地预申请。4月1日，北京发布第二批集中供地中11宗商品住宅用地预申请公告，北京市规自委官方表示：“今年以来，市规划自然资源委对预申请机制进行了优化，对于参与预申请后竞得商品住宅用地的企业，其50%的土地开发建设补偿费由原来的成交后30个自然日内缴清延长至成交后4个月内缴清，从而鼓励企业积极参与土地市场竞买活动，提升市场活力。”

6月19日，北京市规自委介绍了北京落实“用地清单制”改革的情况，例如将“企业跑”转变为“政府干”，“将清单11项工作前移，在土地供应前，政府会组织完成地质灾害危险性评估、压覆重要矿产资源评审、地震安全性评价、交通影响评价、水影响评价、考古调查勘探、市政方案综合等相关评估报告的编制工作，出具审查意见；同时，针对历史建筑、古树名木、危化品等事项，开展现场踏勘、测绘工作。为拿地企业节省人力、物力成本的同时，缩短二级开发建设前期评估、调查、论证工作周期。”

相比于2021年北京第二批次集中供地26宗地块因无房企报名而延期，2022年6月1日结束的本年度第二批次集中供地仅3宗流拍已属相当平稳。

“提速会是比较明确的方向”

近期很多房企员工则直言压力倍增。

2月中旬，一名房地产工作人员曾当面向记者表示：“现在各个房企已经不再提几年前的‘高周转’了，但实际上现在的强度比那个时候还要高，所有人用连轴转都不足以形容。资金成本在这摆着，能加快一点开工入市，房企的资金压力就会小一点。”

一些房企人因工作压力而选择离开，其中一名伙伴5月初通过微信告诉记者：“我能明显感觉到，房企在压缩费用，但同时还要求提效，一时间多了很多原本没有的工作，对各种细节越抠越细，同事间还要比较竞争。”

对于眼下的这种“高周转”现象，58安居客房产研究院分院院长张波通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“北京近期取得预售证速度确实有所加快，这和相关部门效率提升有比较大的关联性。总体来看，未来北京整体提速会是比较明确的方向。”

“北京对于房企来说，无论是城市能级还是中高端需求，都是一个必须重视的市场，有着很强的吸引力。北京对于整个京津冀区域也有很强的带动作用，这个市场是不能小视的。”

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